Financieel-economische haalbaarheid van ontwikkeling van meervoudig ruimtegebruik bij railinfrastructuur in stedelijk gebied

Financieel-economische haalbaarheid van ontwikkeling van meervoudig ruimtegebruik bij railinfrastructuur in stedelijk gebied

Kokshoorn, M.C.M.

Sanders, F.M. (mentor)
Verhaeghe, R.J. (mentor)
De Wolff, H.W. (mentor)
De Boer, E. (mentor)
Piepers, P.R. (mentor)

Civil Engineering and Geosciences

Transport & Planning

2005-12-07

De fmanciering van grote railinfrastructuurprojecten is veelal een complexe opgave. Hierbij wordt gezocht naar extra mogelijkheden om de financiering van deze projecten rond te krijgen. Meervoudig ruimtegebruik en publiek-private-samenwerking worden hierbij regelmatig beschouwd als aanvullende mogelijkheden voor fmanciering van een project, echter biedt dit ook aanvullende mogelijkheden? Dit heeft aanleiding gegeven tot dit onderzoek met de volgende probleemstelling: 'Er bestaat nog geen geschikte werkwijze om inzicht te krijgen in de fmancieel-economische haalbaarheid van ontwikkeling van meervoudig ruimtegebruik bij railinfrastructuur in stedelijk gebied'. Met als doelstelling: Inzicht krijgen in de werking van de belangrijke factoren die meespelen bij de fmancieel-economische haalbaarheid van ontwikkeling van meervoudig ruimtegebruik bij railinfrastructuur in stedelijk gebied. In de studie wordt ingezoomd op de fmanciering van railinfrastructuur vanuit nieuw te ontwikkelen vastgoed. Bij deze vastgoedontwikkeling wordt aileen gekeken naar de mogelijkheden van ontwikkeling langs de verdiepte ligging van de railinfrastructuur. Het bouwen hoven de railinfrastructuur wordt buiten beschouwing gelaten, aangezien bier al eerder onderzoek naar gedaan is. Om inzicht te krijgen in de werking van de belangrijkste factoren wordt aan de hand van een analyse in eerste instantie gezocht welke factoren van belang zijn. Vervolgens kan gezocht worden naar de werking van deze factoren. Om antwoord te kunnen geven op de doelstelling zijn de volgende drie deelvragen doorlopen: 1. Welke meerwaarde heeft bet verdiept aanleggen van railinfrastructuur voor nieuw te ontwikkelen vastgoed? 2. Welke mogelijkheid bestaat er om de gecreeerde meerwaarde daadwerkelijk te kapitaliseren en vervolgens te investeren in de railinfrastructuur? 3. Kunnen de gevonden inzichten toegepast worden op een case in Naarden-Bussum? Ad 1 Om helderheid te krijgen in de meerwaarde die er ontstaat voor vastgoedontwikkeling bij bet verdiept leggen van de railinfrastructuur moet inzicht verkregen worden in hun wisselwerking. Deze wisselwerking wordt bepaald door de beperkingen die railinfrastructuur oplegt aan de ontwikkeling van vastgoed. Uit de analyse komt naar voren dat de beperkingen die railinfrastructuur oplegt aan vastgoedontwikkeling slechts heel klein zijn en daardoor de meerwaarde voor meuwe vastgoedontwikkeling zeer beperkt is. Het vervoer van gevaarlijke stoffen kan wei beperkingen opleveren op bet gebied van externe veiligheid. Er ontstaan kansen als gevolg van bet aanpassen van de railinfrastructuur, dit biedt mogelijkheden voor bet herstructureren van de spoorzone en bet integraal ontwikkelen van de railinfrastructuur en vastgoedontwikkeling. Opschalen van bet projectgebied kan een belangrijke factor zijn voor bet generen van inkomsten. Het ontbreekt echte aan een wisselwerking tussen een groter projectgebied en bet verdiept aanleggen van de railinfrastructuur. Hierdoor is er vanuit dit oogpunt geen basis voor een fmanciele bijdrage vanuit bet opgeschaalde projectgebied aan de aanleg van de railinfrastructuur. Ad 2 Bij de financiele bijdrage vanuit vastgoedontwikkeling aan de investering van de railinfrastructuur is sturing vanuit de publieke partijen van belang met in bet bijzonder de gemeente. Deze actor heeft bet meeste profijt van de verdiepte ligging en beschikt tevens over de middelen om sturing te geven aan deze ontwikkelingen. Door bet gebrek aan directe meerwaarde zal een private actor als grondeigenaar geen directe belangen hebben bij een verdiepte ligging. Daarentegen is bet mogelijk dat deze actor door wijziging van bet bestemmingsplan of herstructurering van bet gebied extra ontwikkelingsmogelijkheden krijgt. Er kan vervolgens vanuit onderhandeling van de private extra ontwikkelingsmogelijkheden krijgt. Er kan vervolgens vanuit onderhandeling van de private partij met de gemeente in 'ruil' voor herbestemmen van de grond besloten worden tot een vrijwillige bijdrage. Het toepassen van een publiek-private-samenwerking kan een goed hulpmiddel zijn om zowel het proces als de omgeving op een efficiente en optimale manier in te richten. In dit proces zal de gemeente grond aan de ene kant en beleid en bestemmingsplan aan de andere kant inbrengen met als doel het behalen van een maximale grondwinst. De private actor kan een inbreng 1everen op het gebied van kennis en innovatie met als doel het verkrijgen van de ontwikkelrechten voor het gebied. Door het toepassen van een gezamenlijke exp1oitatiemaatschappij za1 dit leiden tot een maximale inspanning door de beide actoren. Sturing vanuit de gemeenten vindt niet enkel plaats op het v1ak van beleidsvorming, maar ook voor een belangrijk deel als het gaat om de financiering. De private actor heeft op dit vlak een zeer beperkte inbreng. Ad 3 Het toepassen van de verkregen inzichten uit het afstudeeronderzoek bij het verdiept leggen van de railinfrastructuur Ievert voor Naarden-Bussum een bijdrage op van € 8 m1n. Echter dit is s1echts 3 % van de totale investeringsbehoefte van € 250 min. Dit geeft een bevestiging van de eerder verkregen inzichten dat de bijdrage vanuit vastgoedontwikkeling zeer beperkt is. De bijdrage vanuit vastgoedontwikkeling kan worden behaald door het herstructureren van de spoorzone, het verwijderen van sporen en sloop van een deel van de huidige bebouwing. Voor de Iegitimatie van de kosten wordt geconcludeerd dat siechts 12% van de investeringsbehoefte gedekt wordt door de gemonetariseerde maatschappelijke noodzaak voor het verdiept aanieggen. Er moet nog wei rekening gehouden worden met de pm posten voor betrouwbaarheid van het spoor en veiligheid, maar deze leveren naar verwachting een zeer beperkte bijdrage. De overige 88% wordt gedekt door de tecbnische opiossing die benodigd is om de maatschappelijke baten te realiseren . Het verdient voor deze case dan ook aanbeveling te streven naar een reductie van de kosten. Enerzijds door het toepassen van een integraie ontwikkeling in combinatie met een pps en anderzijds door het bezuinigen op een aantal planonderdelen. Indien dit niet voldoende is, moet er gezocht worden naar een opiossing die beter aansluit op de omvang van het probieem. Uit de drie deeivragen wordt geconcludeerd dat het ontwikkelen van vastgoed langs de railinfrastructuur niet direct een meer haaibare situatie oplevert. Het is zo dat de vrijgekomen gelden vanuit de vastgoedontwikkeling gebruikt kunnen worden als fmanciering voor de verbetering van de omgevingskwaliteit. Hierdoor kan vastgoedontwikkeling voor een deel gezien worden als een manier om geld te generen. De financiering van het verdiept aanleggen van railinfrastructuur is dan ook afhankelijk van het sturende beleid van de gemeente. De baten die hieruit kunnen vo1gen blijven echter beperkt. Het vergroten van de baten kan door opschalen van het projectgebied. Ook hier is het sturend beleid van de gemeente bepa1end. Van groot belang hierbij is wei dat de gemeente de afweging moet maken in hoeverre zij het maatschappelijk verantwoord vindt om de grondwinst van een opgeschaald projectgebied in te zetten voor de rai1infrastructuur. De belangrijkste factoren die uit dit onderzoek vo1gen zijn: Het verdiept aanleggen van de railinfrastructuur heeft voor de private partijen geen meerwaarde. De pub1ieke partijen daarentegen hebben we1 een belang bij de verdiepte ligging. Hierdoor is het van belang of de grond in eigendom van de private of de publieke partijen is. Koppeiing van de maatschappelijke kosten en baten Ievert een helder inzicht in de potentiele financiering De hoogte van de potentiele bijdrage hangt voor een belangrijk deel af van de locatie en de functie die wordt ontwikkeld. Een kantoorfunctie kan in Naarden-Bussum bijvoorbeeld een verwaarloosbare bijdrage leveren. Een woonfunctie daarentegen kan wei een substantiele bijdrage leveren. De inbreng van kennis en innovatie vanuit de private partij bij een pps kan een verbetering leveren van het resultaat. Uit dit onderzoek komen de volgende aanbevelingen naar voren: Het verdient aanbeveling bet stappenplan, dat ontwikkeld is aan de hand van dit onderzoek, toe te passen bij bet verdiept aanleggen van railinfrastructuur. Met bet doorlopen van dit stappenplan kan een helder beeld worden verkregen van de mogelijkheden van een integrale ontwikkeling en de potentiele bijdrage vanuit vastgoedontwikkeling aan de railinfrastructuur. Er moet verder gekeken worden naar bet herbestemmen tot vrije sector woning in ruil voor sociale woningbouw als manier van geld genereren.

http://resolver.tudelft.nl/uuid:8e696776-0759-4f29-85bd-fa2075e19bef

Student theses

master thesis

(c) 2005 Kokshoorn, M.C.M.