Postkantoor Neude Utrecht: Haalbare potentie of potentiële haalbaarheid

Postkantoor Neude Utrecht: Haalbare potentie of potentiële haalbaarheid

Visser, B.C.

Remøy, H.T. (mentor)
De Jong, P. (mentor)

Architecture

Real Estate & Housing

Real Estate management

2013-04-16

Deze master thesis beschrijft in de eerste plaats een onderzoek naar de transformatie potentie van het voormalig postkantoor van Utrecht. In de tweede plaats beschrijft het de ontwikkeling van het INKOS LT instrument als toevoeging op het bestaande INKOS model. Het INKOS model berekent de financiële haalbaarheid van een transformatietransitie over het eerste jaar van gebruik. De toegevoegde INKOS LT module simuleert de cashflow om de financiële haalbaarheid tijdens een 20-jarige gebruiksduur te bepalen. Om tot een vastgoedstrategie (transformatie potentie) te komen wordt gebruik gemaakt van het DAS-framework (De Jonge, Arkesteijn et al. 2008). Deze methode combineert economische theorieën met gegevens over de vastgoedmarkt om een vastgoedstrategie te bepalen. Op deze wijze worden er vraag- en aanbodprofielen uitgewerkt en worden oplossingen geselecteerd om mismatches te overbruggen. Deze profielen zijn door middel van SWOT-analyse vertaald naar transformatie scenario’s. Het postkantoor van Utrecht ligt in het centrum van de stad aan de rand van het grootste winkelgebied van de stad. Het postkantoor is in 2001 geregistreerd als rijksmonument en staat sinds 2011 volledig leeg. Het bestemmingsplan van de gemeente Utrecht geeft toestemming om het volledige bestemmingsvlak te bebouwen en geeft toestemming om een hotel met maximaal 100 kamers te vestigen in het gebouw. Wel is er een aanmerking opgenomen dat er voorzieningen getroffen moeten worden om fietsen in het gebouw te kunnen stallen. De centrale hal moet publiekelijk en intact blijven. De relatie tussen de Neude en de Oudegracht dient versterkt te worden De ruimtelijke kwaliteit scoort goed op de aspecten bereikbaarheid, comfort en aanzien en leefbaarheid. De veiligheid is relatief slecht in de omgeving van het postkantoor. Het carrévormig postkantoor domineert de omgeving met zijn massieve en statige uitstraling. Het in de Amsterdamse School ontworpen gebouw valt direct op door het grote gewelfde pannendak, en de aan de voor- en achterzijde gesitueerde trappenhuizen. De paraboolvormige centrale hal is het meest opvallende interne element van het gebouw. Deze 15 bij 28 meter uit baksteen opgetrokken centrale hal is 17 meter hoog. Wat direct opvalt zijn de kristalachtige ramen van geslepen glas die met de vorm van de bogen meelopen. De fundering van het postkantoor is geheel vervaardigd uit metselwerk met bij de wolfskuilen natuursteen op staal gefundeerd (peil=-5500). Het opgaande werk bestaat uit vier constructiedelen die wel verbonden zijn met elkaar, maar eigenhandig de krachten afdragen naar de fundering. De transformatiepotentie voor het postkantoor van Utrecht is onderzocht en heeft geresulteerd in drie scenario’s: I. Neude Plaza: In deze variant wordt er een aansluiting gezocht bij de kenmerken van de locatie. Deze locatie is gekenmerkt door winkels, uitgaansgelegenheden en horeca. Het voormalig postkantoor Neude Utrecht zal een functionele verbinding vormen tussen het Neude plein en de Oudegracht. De risico’s zijn gelegen in de eigenschappen van de locatie voor de toekomstige winkels. Zo is de beleving van veiligheid van de omgeving ongunstig, specifiek door de criminaliteit. De toekomstige functionele invulling dient ondergeschikt te zijn aan het historisch karakter van de binnenstad. Ongunstig aan dit scenario is de huidige landelijke stijging van leegstaande winkelpanden. II. Neude Inc: In deze variant wordt er geanticipeerd op de stijgende vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen. Het gebouw zal gekenmerkt worden door kleine ondernemingen met een huurcontract. Ook dient een aanzienlijk gedeelte van het gebouw bestemd te worden voor het inrichten van kleinere kantoorunits, flexibele werkplekken en ontmoetingsplekken waar geen huurcontract voor nodig is. De risico’s zijn gelegen in de routing met de auto richting het gebouw en de relatie met de Oudegracht. Een kantoor wordt niet gezien als een publieke functie. De commerciële functies op de begane grond en de kelder moeten het gebouw een publiekelijk karakter geven. De economische groei in Utrecht is lager vergeleken met het provinciaal gemiddelde en er heerst een stijgende werkloosheid. Dit houdt in dat de relatie met het nabij gelegen centraal station optimaal moet zijn. Hier komt bij dat de naastgelegen Neude flat leeg komt te staan en 69.000 m2 vrij verhuurbaar kantoorruimte achterlaat. III. Cultuurhuis Neude: In deze variant wordt er geanticipeerd op de huidige functie van het Neude plein in Utrecht en de bijkomende functie van de centrale hal als binnentuin voor het Neude plein. De risico’s zijn gelegen in de routing met de auto richting het gebouw en de relatie met de Oudegracht. Het publiekelijk openstellen van het gebouw blijft essentieel om de relatie met de omgeving te behouden. De commerciële functies op de begane grond en de kelder zijn essentieel om deze verbondenheid te behouden. Het kunnen berekenen van de financiële haalbaarheid over een langere periode met INKOS is onderzocht en heeft geresulteerd in het INKOS LT model. Dit model maakt het mogelijk om de exploitatiekosten en opbrengsten over een langere periode te simuleren. INKOS LT bestaat uit een iteratief proces, dat bepaald wordt door het intern rendement, de eindwaarde en de beschouwingsperiode (kosten en opbrengsten). De eindwaarde wordt bepaald door middel van de rendementsmethode, de beschouwingsperiode wordt bepaald door het invoeren van financiële kengetallen. Door een vijftal stappen te doorlopen wordt het financieel rendement met INKOS LT bepaald. Op deze wijze wordt er, stap voor stap, een cashflow gesimuleerd gedurende de beschouwingsperiode en wordt het financieel rendement bepaald.

transformatie
monumentaal vastgoed
INKOS
financiële haalbaarheid
transformatiepotentie

http://resolver.tudelft.nl/uuid:90956ae8-12f0-4a35-a5b1-c105e3d7fcad

Student theses

master thesis

(c) 2013 Visser, B.C.