De Amsterdamse Transformatiemarkt: Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie

De Amsterdamse Transformatiemarkt: Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie

Muller, R.G.

Remoy, H.T. (mentor)
Soeter, J.P. (mentor)

Architecture

2008-10-27

Transformatie van gebouwen zal niet dé oplossing zijn om alle problemen op de kantoren- en woningmarkt op te lossen. Beter inzicht in de financiële haalbaarheid kan de mogelijkheden van transformatie vergroten. In dit onderzoek staat de invloed van opbrengstgeneratoren centraal. Hogere opbrengsten leiden tot hogere investerings- en verwervingsbudgetten, waardoor transformatie een grotere rol kan gaan spelen bij het verkleinen van de discrepantie tussen vraag en aanbod op de kantoren- en woningmarkt. Om de toepassing duidelijk te maken is de transformatiepotentie van Amsterdam in kaart gebracht. Deel 1. De opbrengstgeneratoren bij transformatieprojecten. - Dit onderzoek richt zich in het eerste deel op de opbrengstgeneratoren van transformatieprojecten. Om deze gegevens te achterhalen is een projectanalyse over 20 gerealiseerde projecten uitgevoerd. De opbrengsten zijn met behulp van Cross-caseanalyse beoordeeld op hun verband met de verschillende locatie- en gebouweigenschappen. Het resultaat van de Cross-caseanalyse is een ranglijst van variabelen gerangschikt naar invloed op de opbrengst. De variabelen met de meeste invloed op de opbrengst zijn locatietypering, mogelijkheid tot oppervlakteverandering en mogelijkheid tot het toepassen van een plintfunctie. Deze resultaten worden in deel twee gebruikt als input voor mogelijke transformatieprojecten, om zo de financi haalbaarheid te onderzoeken en positief te kunnen beloeden. Deel 2. De Amsterdamse Transformatiemarkt. - In het tweede deel van het onderzoek wordt de structurele leegstand van Amsterdam onderzocht op transformatiepotentie. Door middel van marktonderzoek is eerst achterhaald in welke segmenten van de woningmarkt de vraag en de opbrengst per m² het hoogst is. Daarnaast is de kantorenmarkt geanalyseerd op structurele leegstand. - De woningmarkt van Amsterdam kenmerkt zich door het grote aandeel huurwoningen in de sociale sector. Het aandeel koopwoningen ligt op 25% van de totale voorraad. Dit heeft tot gevolg dat er een beperkte mogelijkheid bestaat om een wooncarri te realiseren binnen de stadsgrenzen. Om deze reden stuurt de gemeente Amsterdam aan op meer diversiteit van de woningvoorraad. Uit de beleidsplannen van de gemeente uit 2005, blijkt dat er ruim 25.000 woningen in de marktsector mogen worden toegevoegd binnen de bestaande stadsgrenzen. Tot januari 2008 zijn hier pas 8.020 woningen (sociale- en marktsector samen) van gerealiseerd. De grootste vraag naar woningen is aanwezig in de stadsdelen Centrum en Oud-Zuid. Binnen de vraag naar woningen is het aandeel van appartementen het snelst gegroeid. Het meest gewenste woningoppervlak ligt rond de 100 m². De stadsdelen met de hoogste vraag hebben ook de hoogste potenti opbrengst per vierkante meter GBO. De structurele kantorenleegstand in Amsterdam bedraagt eind 2007 ongeveer 780.000 vierkante meter, dit is 60% van de totale leegstand en 12% van de totale voorraad. Van de structurele leegstand wordt aangenomen dat die bij een economische opgang zal blijven. De structurele leegstand verschilt sterk per stadsdeel. Na het scannen van de database met leegstaande gebouwen blijken 134 gebouwen structureel leeg te staan, dit wil zeggen dat ze 3 jaar of langer gedeeltelijk of geheel leegstaan. Om te bepalen wat om financiële redenen de beste investering is, is voor alle 134 gebouwen een investeringsberekening gemaakt voor de volgende vier scenario's: Consolideren, Verbouwen (renoveren), Transformeren en Sloop & nieuwbouw. Uit de resultaten blijkt dat voor 28% van de structurele leegstaande kantoorgebouwen transformatie financieel haalbaarheid is. Bij volledige transformatie van deze gebouwen zal de structurele leegstand met ruim 220.000 vierkante meter afnemen. Uitgaande van een gemiddelde grootte van 100 vierkante meter resulteert dit in een toevoeging van ongeveer 3.000 woningen binnen het bebouwde gebied van de stad Amsterdam. Transformatie kan dus een behoorlijke bijdrage leveren aan het terugdringen van de leegstand in Amsterdam. Daarnaast is de toevoeging van ruim 3.000 woningen een welkome aanvulling op de woningvoorraad van Amsterdam

transformatie
leegstand
Amsterdam
opbrengst
haalbaarheid

http://resolver.tudelft.nl/uuid:cde628d6-59d6-41e7-b3ae-db057c3688fc

TU Delft, Architecture, Real Estate & Housing

Student theses

master thesis

(c) 2008 R.G. Muller